税局答疑：与房地产有关的15个热点问题
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1、房地产开发企业是否有利息扣除的选择权？
房地产开发企业在土增清算过程中，因为使用的大部分是自有资金，账面只有部分财务费用，企业自行选择按照计算比例扣除，这样清算对企业更有利。请问，企业是否拥有利息扣除的选择权——或者据实扣除，或者计算扣除？
答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；……
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定……
三、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220) 第三条规定，（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
因此，根据上述文件规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。建议您参考上述文件规定，具体涉税事宜您可联系主管税务机关进一步确认。
2、在土地增值税清算时，产权车位是否分摊地价？
问题内容：
（1）佛山的房地产企业，开发销售的项目中，包含了有产权的地下车位，请问在计算土地增值税时，有产权的地下车位是否分摊土地成本？是否有政策依据，还是地方执行口径？
（2）广东省内，还有哪些地市，在计算土地增值税时，有产权车位要求分摊土地成本？
答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号) 及其解读规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。
地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。
3、财税[2009]59号规定的股权支付定义中“本企业股权”具体指的是什么？比如甲吸收合并乙，丙100%控股甲，用丙公司持有甲公司20%的股权去支付，是否属于本企业股权支付呢？
答：根据《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）第二条规定，本通知所称股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式。您所述情况符合本条规定。
4、房地产开发商按政府要求配建的公租房是否可以按公共配套处理？
对于招拍挂文件中明确需拿地单位配建一定面积的公租房，建成后无偿移交给政府的住房保障服务中心，此公租房一是无偿移交给政府部门，二是移交后政府用于低收入人群出租居住的住房保障，用于公益性和社会公众，请问此公租房是否可以按公共配套而不按视同销售来进行税务处理？
答：根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
5、保障性住房土地增值税预征
我公司拍得一地块，一部份由政府回购定向安置，一部份限价自售，请问适用于（2018）21号公告 保障性住房土地增值税适用零预征率吗？要不要税务局报备？
答：如属于政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目，专门建设来安置被征地住户的定向安置保障性住房，则可适用零预征率，具体建议您提供相关材料给主管税务机关进一步审核判断，以税务机关实际判断结果为准！
6、莆田市房地产开发项目，不计容地下人防车位是否分摊土地成本？
答：通常人防车位产权不归房地产开发企业所有，若发生销售车位长期使用权情形，国有土地使用权未发生转移，不属于土地增值税征收范围，不缴纳土地增值税，其取得的收入不计入土地增值税清算收入，对应土地成本也不可分摊扣除。
文件依据：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
7、使用预缴增值税抵减是否不分项目不分收入类型使用？
房地产企业开发B项目收到预收款时已预缴100万，请问申报销售A项目收入增值税时是否可使用B区预缴款抵减应纳增值税额？使用预缴增值税抵减是否不分项目不分收入类型使用？
答：请参阅《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定：“第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”
请参阅《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）的规定：“一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。”
请参阅《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局 海关总署公告2019年第39号）的规定：“一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。”
请参阅《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定：“第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”
因此，申报销售A项目收入增值税时可使用B区已预缴税款抵减增值税应纳税额。使用已预缴税款抵减应纳税额不分项目，也不分收入类型。
8、房地产企业预售阶段预缴企业所得税可以扣除期间费用和税金及附加吗？
我公司是房地产开发企业，本季度开始预售商品房，我想咨询下，季度所得税预缴时期间费用和税金及附加是否可以抵扣。应预缴所得税额是预收款*预计毛利率*25%还是（预收款*预计毛利率+本期利润总额）*25%，十分感谢！
答：一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
二、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发2009第31号 ）规定, 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。……第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。……第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。……第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：……(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。……(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。
三、根据《国家税务总局关于修订<中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）>等报表的公告》(国家税务总局公告2020年第12号）规定，国家税务总局修订了《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)》《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴和年度纳税申报表(B类，2018年版)》，现予以发布，自2020年7月1日起施行。……附件：1.《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2018年版)》(2020年修订)……三、有关项目填报说明……（四）预缴税款计算……4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。……
因此，根据上述文件规定，1.企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。对于企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。但是，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台账，待开发产品完工后再予结算。2. 房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入第4行“特定业务计算的应纳税所得额”（即：取得的预售收入*预计计税毛利率）。
9、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，在土地增值税清算时，分期开发各期如何分摊土地？
依据“中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字[1995]6号”文件规定在土地增值税清算时：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。疑问事项：上述关于土地增值税清算时，分期开发对土地总成本，对应的各期土地成本的分摊方法（占地面积分摊方法与建筑面积分摊方法），企业是否可以自主选择其中一种分摊方式进行分摊土地成本？（简而言之，开发商取得一块土地分为一期二期进行开发，土地增值税清算时土地总成本分摊到一期二期如何分摊？现有的 财法字[1995]6号文件中明确的两种分摊方法（占地面积分摊方法与建筑面积分摊方法），企业是否可以自主选择其中一种分摊方式进行分摊土地成本？）
答：根据《土地增值税清算管理规程》的有关规定，纳税人分期开发项目，应按照受益对象合理分配。因此对成片受让土地后分期开发的，地价款按照受益对象合理分配，即按各期占地面积分配分摊。
10、清算后尾盘销售如何纳税？
土地增值税清算后，本月发生销售情况如下：
销售第一个清算项目库存的商业门面房200㎡，取得销售收入300万元，销售普通住宅300㎡，取得销售收入240万元，销售幼儿园200㎡，取得销售收入140万元（以前此项目清算时商业门面房成本3800元/㎡、普通住宅4200元/㎡、幼儿园成本3500元/㎡）；
销售第二个清算项目库存的普通住宅150㎡，取得销售收入220万元，销售普通住宅150㎡，取得销售收入100万元，（以前此项目清算时商业门面房成本4000元/㎡、普通住宅4400元/㎡）；
销售第三个清算项目库存的门面房400㎡，取得销售收入600万元，转让无产权车位800㎡，取得销售收入80万元（以前此项目清算时商业门面房成本4200元/㎡、无产权车位5000元/㎡）。
请问本月如何申报缴纳土地增值税？是三个项目合并一起分房屋业态征收土地增值税还是按照每个清算项目分业态征收土地增值税？
答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定：“一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”
11、公司向居民个人支付的挡光费是否可以计入房地产开发成本？
公司在开发高层楼盘时向周边居民支付了挡光补偿费，是否可以列为房地产开发成本，在土地增值税清算时扣除？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第二款规定:“开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。”
挡光补偿费不符合上述文件规定，不得作为房地产开发成本在土地增值税清算时扣除。
12、房产开发企业土地增值税印花税是否扣除？
关于印花税的扣除在财税字1995（48）号中解释印花税在管理费用中扣除，所以不应在税金扣除，但是财会2016（22）文件中，把印花税调整到税金及附加科目，管理费用中已经不包括了，现在是否可以扣除？
答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
因此，不管计入何种会计科目，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。
13、房产开发土地增值税清算收入确认
国家税务总局公告2016年70号，关于土地增值税收入确认，第一条其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，但第四条土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
因为销项税额中是（收入—土地出让金）/1.09*0.09计算的这两个对于收入的解释不一致，应该怎么理解？
答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件规定，第一条是关于营改增后土地增值税应税收入确认问题，第四条是关于营改增前后土地增值税清算的计算问题，两者不矛盾。
14、不动产经营租赁简易计税问题
你好，我公司15年租入的不动产，其中部分对外转租，选择的是简易计税。但是今年年底合同到期，现在签了一份补充协议，从明年初续租5年，那么在补充协议租赁期间内我还可以选择简易计税吗？还是只能选择一般计税？也就是说补充协议是算作原合同的延续还是作为新合同？
答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：
附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款：
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》规定：
二十二、关于转租房产是否允许选择简易计税方法问题
转租人转租房产是否允许选择简易计税，应区分情况确定。转租人根据2016年4月30日前签订的老租赁合同收取的租金，视为在2016年4月30日之前取得的不动产对外出租，可以选择简易计税方法。
例如：M公司2015年1月1日从A公司租入不动产，同月M公司与B公司签订租赁合同，将该不动产转租给B公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在该老租赁合同到期前，M公司转租该不动产收取的租金，可以选择简易计税方法。
根据《关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六）》的通知》规定：
纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外转租的，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供租入该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前租入。纳税人2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择适用简易征收计税方法。
根据《全国税务机关纳税服务规范3.0》规定：
申报享受税收减免，无需报送资料
15、房地产企业无产权车位如何纳税，是以不动产租赁还是不动产转让？
答：根据总局有关政策解答精神，按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。
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